Nematyta trejus metus: mažėja būsto kainos

2018.03.19.

Kelerius metus didėjusios būsto kainos pagaliau nustojo augti, net smuktelėjo žemyn. Tačiau kainų revoliucijos ar lūžio rinkos ekspertai nežada, nors ir neatmeta, kad kainų mažėjimas gali tęstis, vis dėlto ieškantiems naujo būsto pirkėjams siūlo nelaukti, esą taip gali tiesiog prarasti geriausius pasiūlymus.

„Pirmą kartą per pastaruosius trejus metus šalies sostinėje yra fiksuojamas kainų sumažėjimas kai kuriuose būsto segmentuose. Didžiausi neigiami kainų pokyčiai šių metų vasarį užfiksuoti naujos statybos butų segmente gyvenamuosiuose Vilniaus rajonuose – kainos čia sumažėjo 0,7 procento. Nors, pavyzdžiui, centrinėje miesto dalyje ar Senamiestyje esančių naujos statybos butų kainos paaugo 1,4 procento. Tuo metu senos statybos butų gyvenamuosiuose rajonuose kainos iš esmės liko nepakitusios, o centrinėje miesto dalyje fiksuojamas 0,3 proc. augimas“, – bendrovės „Ober-Haus“ išplatintame pranešime sakė Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.

Butų kainų mažėjimas galėtų būti reikšmingas ir ilgalaikis tik tuo atveju, jei pradėtų „šlubuoti“ paklausa.

Vilnius krito, kiti miestai kilo

Pastarąjį kartą Vilniuje bendras butų kainų sumažėjimas buvo fiksuojamas 2014 metų pabaigoje – tuomet tokius kainų pokyčius lėmė tvyrojusi įtampa ir dalies pirkėjų baimė dėl geopolitinės situacijos – Krymo krizės ir karo Rytų Ukrainoje. Šiuo metu tiek politinė, tiek ekonominė situacija daug stabilesnė, bet gerokai išaugusi naujo būsto statybų apimtis ir plėtotojų konkurencija privertė juos pagyvinti pardavimą sumažinant dalies parduodamų butų kainas.

„Tuo metu kiti šalies didmiesčiai gyvena augimo ritmu – nuo įsibėgėjančių statybų ir spartesnio kainų augimo iki ramios rinkos su nuosaikiais kainų pokyčiais“, – teigė S. Vagonis.

„Ober-Haus“ duomenimis, 2018 metų vasarį Vilniuje užfiksuotas butų kainų mažėjimas – jos smuktelėjo 0,1 proc., vidutinė kvadratinio metro kaina sumažėjo iki 1467 eurų (2 eurais sumažėjo). Tačiau Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje per tą patį laikotarpį butų kainos atitinkamai ūgtelėjo 0,2 proc., 0,3 proc., 0,4 proc. ir 0,5 proc., o vidutinė kvadratinio metro kaina atitinkamai pakilo iki 1035 eurų (2 eurais padidėjo), 1041 euro (3 eurais), 618 eurų (3 eurais) ir 583 eurų (3 eurais).

Prognozuoja nuosaikiai

Bendrovės „Inreal valdymas“ analitikas Robertas Žulpa patvirtino, kad pastaruosius kelerius metus dėl paklausos ir pasiūlos santykio kainos augo, bet augimas „išsikvėpė“, ir jos stabilizavosi. Jei sudaromų sandorių skaičius nesikeis, kainos ir toliau liks stabilios, o jeigu sandorių mažės – kainos gali koreguotis ir į neigiamą pusę. „Kainų mažėjimas trumpuoju laikotarpiu negalėtų būti didelis, tačiau ilgesniuoju laikotarpiu, pavyzdžiui, po metų, jos galėtų sumažėti iki 5 procentų“, – prognozavo analitikas.

Tiesa, kaip keisis sandorių skaičius, anot jo, praėjus vos dviem šių metų mėnesiams, dar sunku numatyti. Tačiau, kaip skelbia Registrų centras, pirmieji du mėnesiai buvo vangūs: Vilniuje buvo sudaryta 20 proc. mažiau butų sandorių nei pernai per pirmuosius du mėnesius. „Naujos statybos butų kainų kritimas yra mažesnis, bet pirmuosius du mėnesius sudarytų sandorių skaičius taip pat yra mažesnis nei pernai“, – pažymėjo R. Žulpa.

Sandorių sumažėjimą, anot jo, lėmė kelios priežastys. Pirma, pastaruosius kelerius metus, ypač Vilniuje, buvo labai aktyvūs investuotojai, perkantys butus nuomai, tačiau ši rinka jau prisotinta, tad liko pirkėjai, kurie būstą renkasi sau. Antra, susiformavo vieša nuomonė, kad kainos yra per didelės, tad tie, kam nebūtina būstą įsigyti greitai, delsia, tikėdamiesi kainų kritimo. Be to, Lietuvos banko priimtas anticiklinio kapitalo rezervo reikalavimas komerciniams bankams per šiuos metus sukaupti pusės procento rezervą tikriausiai paskatino sunkiau išduoti paskolas.

Galime kalbėti apie pavienių konkrečių naujos statybos būsto projektų kainų mažinimą, siekiant įveikti konkurentus mažesnėmis kainomis – verta bandyti dairytis nuolaidų tokiuose objektuose.

Kainas mažino dėl konkurencijos

S. Vagonis „Lietuvos žinioms“ taip pat sakė nemanąs, kad dabartinis kainų sumažėjimas signalizuoja apie būsimus esminius pokyčius Vilniaus būsto rinkoje. Jo požiūriu, šiuo metu Vilniuje nėra aiškios kainų kitimo krypties – vasarį jos mažėjo (-0,7 proc.) tik segmente, kuriame yra didžiausia pardavėjų konkurencija ir veikia daugiausia mažiau patyrusių ir finansiškai pajėgių plėtotojų. Tai pasakytina apie statomus ir pastatytus naujos statybos butus miegamuosiuose Vilniaus rajonuose. Tuo metu seni butai nepigo, sostinės centre ir senamiestyje jie simboliškai pabrango (0,3 proc.)., o naujų butų kainos pastarosiose miesto dalyse augo 1,4 procento.

„Tai rodo, kad naujų būstų kainos vasarį mažėjo dėl plėtotojų tarpusavio konkurencijos. Mat naujo būsto pasiūla pradėjo lenkti paklausą, ir kai kuriems plėtotojams tenka rinktis: ar mažinti kainą ir parduoti, ar ištęsti pardavimą į ilgesnį laikotarpį“, – aiškino analitikas.

Tad butų rinkos segmentai, kuriuose yra didelė konkurencija (nauji butai miegamuosiuose rajonuose), tam tikrą laikotarpį gali rodyti kainų mažėjimą, o kiti, pavyzdžiui, turtas miesto centrinėje dalyje, gali brangti.

„Svarbu suprasti, kad šis kainų sumažėjimas yra nulemtas ne prastėjančios šalies ekonominės situacijos ar mažėjančio gyventojų pasitikėjimo NT rinka, o dabartinio pasiūlos pertekliaus. Kainų mažėjimas galėtų būti reikšmingas ir ilgalaikis tik tuo atveju, jeigu pradėtų „šlubuoti“ paklausa, t. y. pradėtų menkti žmonių perkamoji galia, pradėtų prastėti kreditavimo sąlygos ir pan.“, – pridūrė S. Vagonis.

Ar verta laukti lūžio?

Būsto kainos, kaip sakė pašnekovas, mažėja tik prastėjant ekonominei situacijai, tad tikėtis, kad augant ekonomikai, didėjant gyventojų perkamajai galiai būsto kainos įgaus kritimo tendenciją, esą gana naivu. „Galime kalbėti apie pavienių konkrečių naujos statybos būsto projektų kainų mažinimą, siekiant įveikti konkurentus mažesnėmis kainomis – verta bandyti dairytis nuolaidų tokiuose objektuose. Tačiau patraukliausi ir likvidžiausi būstai vargu ar bus nukainoti. Dažnai nuolaidos, kaip bet kuriose kitose rinkose, taikomos mažiau pirkėjų poreikius atitinkantiems objektams, pvz., prastesnėje vietoje, neištobulintos architektūros ir planavimo), todėl mažesnė kaina gali reikšti ir prastesnę prekę“, – perspėjo S. Vagonis.

R. Žulpa taip pat teigė, kad gyventojai, kurie lūkuriuoja geresnių kainų, nebūtinai išloš. „Gali sumažėti pasiūla, o išlikus gana didelei paklausai apskritai nebus jokių objektyvių priežasčių pigti naujos statybos butams. Be to, atkris rinkos naujokai, kurie stato pirmą ar antrą projektą, finansiškai silpnesni rinkos dalyviai, nes griežtės bankų sąlygos gauti finansavimą projektams plėtoti. Taigi liks tik stiprūs plėtotojai, kurie reguliuos pasiūlą, planuos, kada ir kokius projektus siūlyti, tad butų bus tiek, kad nebus objektyvių priežasčių kainai mažėti“, – aiškino analitikas. Be to, jis priminė, kad brangsta statybinės medžiagos, sklypai ir didėja darbo užmokestis.

Tuo metu seno būsto kainos, anot pašnekovo, galėtų mažėti, nes jos daugiau priklauso nuo pardavėjo lūkesčių: kai lūkesčiai sumažėja, gali mažėti ir kainos. Pirkėjai esą jau turi gana dideles derybines galias ir gali išsiderėti geresnes sąlygas.

KOMENTARAS Įperkamumas: taip lengva dar niekada nebuvo

Banko „Swedbank“ analizė rodo, kad būsto įperkamumas Vilniuje ir Klaipėdoje išlieka arti savo istorinių aukštumų, o dėl praėjusių metų būsto kainų spurto Kaune įperkamumas pastebimai sumažėjo. Bankas prognozuoja, kad šiemet kainų ir sandorių skaičius turėtų išlikti stabilus, o derybinė galia esą atsidurs pirkėjų rankose. Būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kv. m butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų termino paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesio pajamų. Didėjanti indekso reikšmė rodo, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.

Pasak „Swedbank“ vyresniosios ekonomistės Lauros Galdikienės, praėjusių metų pabaigoje sulėtėjęs butų kainų augimas ir atlyginimų kilimas turėjo teigiamos įtakos vilniečių galimybėms įpirkti būstą. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį būsto įperkamumo indeksas buvo daugiau nei vienu punktu didesnis negu prieš metus, o vilniečių pajamos 29,9 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje.

„Panaši situacija yra ir Klaipėdoje, ten atlyginimų augimas gerokai lenkė sulėtėjusį butų kainų augimą. Tad Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas per metus išaugo net 3 punktais ir yra arti istorinių aukštumų – klaipėdiečiams beveik niekada nebuvo taip lengva įsigyti nuosavą būstą“, − komentavo ji.

Nors kauniečių darbo užmokestis augo sparčiausiai tarp trijų didžiųjų miestų, to nepakako ypač sparčiam butų kainų augimui kompensuoti. Būsto įperkamumo indeksas Kaune sumenko net 24 punktais. Vis dėlto vidutines pajamas gaunanti šeima Kaune vis dar gali įpirkti 109 kv. m ploto butą – didesnį nei vilniečiai ar klaipėdiečiai.

Vilniuje būsto įperkamumas pernai ketvirtąjį ketvirtį labiausiai išaugo, bet vis tiek išlieka mažiausias, palyginti su Ryga ir Talinu. „Swedbank“ duomenimis, Vilniaus gyventojai šiuo metu įperka 71,5 kv. m butą, o Rygos ir Talino atitinkamai 102,5 ir 83 kv. m butus.

„Net ir egzistuojant paklausos ir pasiūlos disbalansui, didesnė butų kainų korekcija Vilniuje yra mažai tikėtina. Labiau tikėtina, kad rinkoje vyks kainų stabilizacija arba nuosaikus, atlyginimų augimo neviršijantis, butų kainų didėjimas. Šios tendencijos ir toliau darys teigiamą poveikį būsto įperkamumui Vilniuje“, − aiškino L. Galdikienė.

Būsto įperkamumo indekso kaita Baltijos šalyse

* kiekvienų metų spalio 1 dienos duomenys

Šaltinis: „Swedbank“ inf.

Būsto įperkamumo indekso kaita Lietuvoje

* kiekvienų metų spalio 1 dienos duomenys

Šaltinis: „Swedbank“ inf.